04/02/14
Сангрия
все новости

Как приобрести недвижимость в Испании?


Испания относится к числу самых популярных стран среди россиян, и даже сейчас, в период кризиса, многие думают над тем, чтобы разместить здесь свои средства.

Покупать недвижимость в другой стране вслепую сейчас уже почти никто не решается. Никакие компьютерные технологии, никакие видеофильмы не могут заменить непосредственного знакомства. Поэтому первым шагом при покупке является поездка в Испанию. Выбор побережья и типа недвижимости - вот первичная задача любого покупателя, ведь разные районы Испании имеют не только свои климатические и природные, но также и ценовые особенности.

Всегда стоит помнить, что за одну и ту же цену можно приобрести как шикарную квартиру в оживлённом центре города, так и небольшой, но уютный домик в одной из урбанизаций, окружающих любой прибрежный город Испании. Для этого необходимо чётко представлять те критерии, согласно которым объект принадлежит к тому или иному типу (см. Классификация жилья в Испании). Просто хороший дом легко найти в любом регионе, но это не решает задачу. Главное в другом - найти то единственное место на побережье, которое Вам действительно по душе. Нужно помнить знаменитую фразу о самом главном при выборе недвижимости: "Место, место и ещё раз место". Поэтому очень важно лично посетить различные районы и составить о них своё собственное мнение.

Практика показывает, что на просмотр объектов тратится от двух до четырёх дней, после которых покупатель обязательно находит объект, полностью удовлетворяющий его требованиям и пожеланиям. После того, как принято решение о покупке, производятся действия, связанные с оформлением сделки купли-продажи.

Первым шагом при этом является проверка документов на приобретаемую недвижимость.

При покупке объекта на вторичном рынке проверяются следующие основные документы:

  • Договор купли-продажи (Escritura publica de compraventa) с отметкой о регистрации в Государственном Реестре Собственности, другими словами - документ, подтверждающий право собственности на данную недвижимость и содержащий подробную информацию о ее характеристиках.
  • Выписка из Государственного Реестра Собственности (Nota Simple), подтверждающая, что на настоящий момент данный объект действительно принадлежит Продавцу, что он не заложен и не находится под арестом.
  • Квитанция об уплате Ежегодного Муниципального Налога на Недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), где также указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость является важным элементом, так как впоследствии на ее основе исчисляются некоторые налоги.

Если это покупка недвижимости на первичном рынке от фирмы-застройщика, необходимо проверить, оформил ли застройщик документы на новое строительство (Declaracion de obra nueva) и зарегистрирован ли объект в налоговых органах. При покупке апартаментов, дома и т.д. в новом жилом комплексе, необходимо проверить, зарегистрирован ли план застройки в местном муниципалитете.

Если Покупатель хочет сделать покупку с использованием ипотечного кредита, то тщательную проверку всех необходимых документов производит также соответствующий испанский банк.

После завершения проверки документов готовится так называемый "Частный Договор купли-продажи", где указываются намерения продавца и покупателя, цена покупки, условия оплаты, сроки и прочие условия. Такой документ Покупатель подписывает непосредственно с Продавцом или с испанским Агентством недвижимости, которое может действовать от имени Продавца по доверенности. В момент подписания Частного Договора купли-продажи Покупатель уплачивает задаток (3 – 5 тыс. евро) для резервирования выбранного объекта недвижимости. Затем в течение 10 - 15 дней Покупатель уплачивает 10% от полной цены покупки (за вычетом задатка) путём банковского перевода. После этого выбранный объект окончательно снимается с рынка продаж. Если в дальнейшем по каким-то причинам Покупатель отказывается от сделки, то указанный задаток удерживается в пользу Продавца. И наоборот, в случае отказа Продавца последний обязан выплатить Покупателю неустойку в двойном размере.

Частный Договор купли-продажи является общепринятым, но не обязательным элементом сделок. При готовности Продавца и Покупателя и наличии всех необходимых документов и средств для оплаты в полном объеме Стороны сразу же могут совершить сделку в нотариальной конторе.

Перед осуществлением сделки купли-продажи в нотариальной конторе Покупатель должен получить идентификационный номер иностранца - NIE, который вносится в Договор купли-продажи. С помощью NIE налоговые органы осуществляют контроль за уплатой иностранцами налогов. Поэтому нотариус обязан проверить наличие у Покупателя такого номера и внести его в текст Договора купли-продажи. Заявка на получение NIE оформляется в подразделении Национальной полиции, которое называется Extranjeria. Агентство недвижимости оказывает Покупателю необходимую помощь и содействие. (Возможно также подписание Договора купли-продажи и без NIE, но он всё равно должен быть получен в кратчайшие сроки и передан в нотариальную контору, так как без NIE она не может направить Договор купли-продажи на регистрацию в Государственный Реестр Собственности).

Частный Договор при покупке недвижимости в Испании лишь отражает намерения Сторон и условия сделки, но не осуществляет переход права собственности от Продавца к Покупателю. Поэтому необходимо подписание нотариального Договора купли-продажи (Escritura publica de compraventa) в присутствии испанского нотариуса. Испанские нотариусы - исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Именно такой нотариальный акт формально передает Покупателю право собственности на приобретаемую в Испании недвижимость.

Договор купли-продажи может быть оформлен сразу после подписания Частного Договора купли-продажи, необходимо лишь зарезервировать время в нотариальной конторе. Он также может быть подписана и позже (обычно до 3 месяцев), если Покупателю требуется время для подготовки финансовых средств для окончательного расчета и получения идентификационного номера иностранца NIE.

В момент подписания Договора купли-продажи в нотариальной конторе Покупатель производит окончательный расчет с Продавцом, т.е. оплачивает оставшиеся 90% цены при покупке на вторичном рынке или же соответствующий остаток при покупке в новостройке. Оплата обычно производится банковским чеком, который оформляется в банке непосредственно перед сделкой или днём раньше.

В завершении Покупателю вручается так называемая простая копия Договора купли-продажи (Copia Simple), ключи от дома и он становится новым владельцем недвижимости. Сразу же после завершения сделки нотариальная контора официально информирует об этом Государственный Реестр Собственности по электронным каналам связи. Это делается для исключения возможности мошенничества в период до момента государственной регистрации Договора купли-продажи.

В случае если покупка дома или квартиры осуществляется с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки становится банк. Покупатель открывает счёт в этом банке, представляет документы, необходимые для получения ипотеки, и переводит в банк недостающую сумму. Затем в нотариальной конторе наряду с Договором купли-продажи Покупатель также подписывает Договор с банком об ипотечном кредитовании. В этот момент окончательный расчет с Продавцом производит представитель банка.

После этого приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя Покупателя в Государственном Реестре Собственности, куда и направляется соответствующий экземпляр Договора купли-продажи. Процесс регистрации обычно длится 1-2 месяца, после его завершения Покупатель получает копию Договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации сделки.

В ходе сделки должны быть уплачены обязательные налоги и сборы. Если покупка производится на вторичном рынке, Покупатель платит налог, связанный с переходом права собственности на недвижимость. Кроме того, хотя закон это не регламентирует, сложилась определенная практика в отношении других платежей. Покупатель обычно платит нотариальный сбор по официальной шкале расценок (в среднем несколько сот евро) и пошлину за регистрацию приобретенной собственности в государственном регистре, которая также рассчитывается по специальной шкале и размер которой немного меньше нотариального сбора.

Продавец обычно уплачивает муниципальный налог (Plus Valia), связанный с увеличением стоимости земельного участка под объектом с момента его последней продажи. В случае покупки апартаментов или бунгало этот налог незначительный. При приобретении усадьбы или виллы с большим земельным участком, особенно через много лет после ее последней продажи, он может составлять несколько процентов от её цены. Однако, по договоренности Сторон порядок оплаты пошлин и сборов может быть иным. Если это покупка новой недвижимости на первичном рынке у фирмы-продавца, имеются лишь незначительные различия.

Все документы о покупке покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: с физическим лицом при покупке на вторичном рынке или же со строительной фирмой при приобретении в новостройке. Агентства недвижимости занимаются лишь поиском и подбором вариантов, юридическим сопровождением сделок и сопутствующими формальностями, но не продажей. Единственным исключением, когда Покупатель подписывает в нотариальной конторе документы о покупке с Агентством недвижимости, является наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный Частный Договор купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от Продавца.


СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
.
Количество курортов на испанских побережьях так велико, что не поддается подсчету. Но в любом списке, каким бы длинным он ни был, всегда есть первая строчка. И эта первая строчка всех туристических рейтингов страны – Марбелья, фешенебельный курорт на южном побережье Испании, Коста-дель-Соль...

подробнее
Испания - одно из самых южных и теплых государств в Европе. Даже зимой температура в Андалусии не падает ниже 10 градусов тепла. Комфортный климат, богатейшая история и культура, разнообразная кухня и достопримечательности Испании ежегодно привлекают в эту страну более 50 млн. туристов...

подробнее
  C/Ramiro Campos Turmo, 10, Marbella, España 29602   info@rctech.eu
+34 951 245 593 rctech.marbella